Dolnośląski rynek magazynowy rośnie w siłę

W przeciągu ostatnich dziesięciu lat podaż na rynku magazynowym w regionie Wrocławia wzrosła o przeszło 240% i na koniec 2018 r. wyniosła 1,85 mln mkw – podają eksperci agencji doradczej AXI IMMO.

Z roku na rok województwo dolnośląskie umacnia swoją pozycję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a inwestorzy coraz chętniej lokują swoje biznesy w mniejszych ośrodkach regionu takich jak Legnica czy Bolesławiec.  Według ekspertów AXI IMMO w 2019 r. popyt w sektorze powinien utrzymać się na stabilnym poziomie. Jednak wyzwaniem będzie utrzymanie tempa rozwoju w obliczu spowolnienia w gospodarce niemieckiej, zwłaszcza w przemyśle motoryzacyjnym.

Agencja doradcza AXI IMMO, funkcjonująca na rynku nieruchomości komercyjnych przeanalizowała dane dotyczące rozwoju rynku magazynowego we Wrocławiu w ostatniej dekadzie.

- Dobrze rozwinięta sieć drogowa, duży potencjał gospodarczy oraz demograficzny, a także bliskość granicy z Niemcami i Czechami to główne atuty regionu Wrocławia- mówi Sylwia Jagódka, Konsultant Industrial & Logistic w AXI IMMO.. - Zebrane przez nas dane rynkowe pokazują, że Wrocław w ostatniej dekadzie umacniał swoją pozycję wśród głównych lokalizacji magazynowych w kraju oraz najważniejszych centrów dystrybucyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Według danych AXI IMMO pierwsze trzy kwartały 2008 r. były dla regionu udane, czego efektem był popyt na poziomie 185 tys. mkw. Podaż przekraczała 540 tys. mkw., co stanowiło wówczas 12% całkowitych zasobów kraju. Deweloperzy byli we Wrocławiu bardzo aktywni i budowali dużo powierzchni spekulacyjnych. Pierwsze efekty kryzysu widoczne były po czwartym kwartale, kiedy wskaźnik pustostanów osiągnął najwyższy w minionej dekadzie poziom 23%.

- Szczytowe spowolnienie przypadło na wrocławskim rynku magazynowym na lata 2009-2010 – twierdzi Sylwia Jagódka. - W 2010 r. popyt wśród najemców był na najniższym w dekadzie poziomie 107 tys. mkw. Po dwóch latach, w 2011 r. rynek powrócił na ścieżkę rozwoju, odnotowując najem powyżej 216 tys. mkw., a w 2013 r. osiągnął swój rekord pod względem popytu – 458 tys. mkw., głównie za sprawą dwóch umów podpisanych przez firmę Amazon, których udział w wolumenie transakcji wynosił prawie 50%.

 „Efekt Amazon” umocnił region na logistycznej mapie kraju na długie lata.  Ponadto w 2013 roku zauważalne stało się także zainteresowanie regionem jako lokalizacją projektów produkcyjnych nie tylko we Wrocławiu. W 2013 r. w m.in. Legnicy zainwestowały w projekty BTS firmy z sektora motoryzacyjnego Lear Corporation i Faurecia.

Jak wynika z danych zebranych przez analityków AXI IMMO, następne lata przynosiły kolejne sukcesy na rynku magazynowo przemysłowym. Podaż całkowita w 2014 r. wzrosła rekordowo o prawie 43%, a w kolejnych 4 latach średnio o 12%. Na koniec 2018 r. całkowita podaż osiągnęła poziom 1,85 mln – 4 miejsce w Polsce. Przy czym wolumen budowanej powierzchni  na koniec IV kw. 2018 r. sprawił, że wyniki rynku wrocławskiego wzrosły w stosunku do analogicznego okresu 2017 r. o ponad 76%. Plasuje to Wrocław na 3. miejscu wśród najintensywniej rozwijających się rynków magazynowych kraju. Również wolumen popytu był w 2018 r. na bardzo wysokim poziomie 453,3 tys. mkw., czyli niewiele niższym niż w rekordowym 2013 r. Na koniec IV kwartału 2018 r. rynek wrocławski charakteryzował się jedną z najniższych dostępności powierzchni „wolnej od ręki” w kraju. Wskaźnik pustostanów spadł o 3,2 % w stosunku do roku 2017 i wyniósł 3,3%.

Dziś główną grupę najemców w regionie Wrocławia stanowią operatorzy logistyczni, sieci handlowe oraz sektor e-commerce. Do tej grupy należą także podmioty przemysłu motoryzacyjnego oraz elektrotechnicznego, które generują znaczącą część zapotrzebowania na projekty BTS oraz BTO.

Eksperci AXI IMMO podają, że w 2019 r. wrocławski rynek magazynowy mimo silnych powiązań ze słabnącą gospodarką niemiecką utrzyma swoją pozycję wśród najpopularniejszych lokalizacji magazynowych w kraju dzięki dobrze prosperującym najemcom obecnym w regionie. W całkowitym wolumenie powierzchni wynajętej będzie się zwiększał udział transakcji na mniejszych rynkach jak np.  Legnica czy Bolesławiec, głownie ze względu na coraz większe trudności w rekrutacji pracowników.

- Prognozowana jest ekspansja najemców na terenie całego regionu – przewiduje Sylwia Jagódka. -Tak jak na innych wiodących rynkach spora część projektów poza największą aglomeracją będzie rozwijana w oparciu o formaty BTS i BTO.  Równolegle w odpowiedzi na wzrastające zainteresowanie najemców będą rozwijane lokalizacje miejskie z dostępem do komunikacji publicznej, zapewniające sprawniejszą obsługę lokalnego rynku konsumenckiego. Z pewnością jest wyzwaniem dla regionu jest kryzys branży motoryzacyjnej w Niemczech, który rozpoczął się w drugiej połowie 2018 r. Perspektyw nie poprawia także osłabienie gospodarcze w innych krajach Zachodniej Europy, którego symptomy są widoczne od kilku miesięcy.